大家好，我是铁锤。
我们常说房地产是一个具有魔幻现实主义色彩的行业，这话其实一点也不假。就拿最近发生的事情来说吧，国家前后脚刚射出“三支箭”救房企，连股权融资这种“债转股，借钱不用还”的渠道都打开了，毫无疑问，这是国家在强行帮开发商回血。
从银行等金融部门火速给房企授信近2万亿来看，很多开发商名义上已经得到输血了。再加上，有些房企的债务展期也获得了通过，可以松一口气了。
剧情发展到这里，按理说，缺钱的房企应该一边接受国家救助，完成保交楼，一边挽救口碑，低价促销，快速回款，化解债务问题。但现实是，开发商再一次把“有钱就飘”的德性体现得淋漓尽致——拿了钱后转头就开始搞“涨价去库存”。
媒体报道，目前已有深圳、南京、青岛、成都、武汉、沈阳、济南、广州、天津等城市的不少开发商宣布：从12月起，全面收回优惠，涨价销售。
注：为避免公告嫌疑，铁锤已对项目名称做裁剪和模糊处理
铁锤说过，开发商现在搞“涨价去库存”是铁定行不通的：一则从十月份的销售、房价、卖地等各项指标来看，楼市仍然处于探底阶段，拐点并未出现。
当然，这也不能怪开发商，毕竟这些套路人家已经玩了几十年了，尤其是在过去市场火热的时候，屡试不爽。
另外，从一个信息也可以看出，现在的市场还远没到开发商挑客户、有涨价底气的阶段：目前已经有十多个省市推出了“延期还贷”政策，最长可延期3年。但数据显示，“提前还贷”的人，远比申请“延期还贷”和“从银行贷款”的人多。
二则开发商现在还没到财大气粗，不需要依仗销售回款的地步。
“银行授信”这玩意，说白了其实就相当于“战略合作”，也就比“空头支票”好听的。“授信”实际上更多体现的是银行的站位和态度，懂的人都懂。
换句话说，在融资端没有真正改善前，民营房企仍然需要通过销售和变卖资产，来补充现金流，维持正常经营。降价都卖不掉，涨价就能卖得掉？还当现在的市场是年吗？
前些年高杠杆激进扩张冲进千亿阵营的开发商，有一个算一个，现在其实都是在努力“搞钱”。哪还有之前心比天高的姿态。
三则当下很多城市仍然在绞尽脑汁救房地产。
但救来救去，发现其实可用的招数并不多。以前土地市场不好卖，地方城投还能站出来暖场，现在一方面是明确禁止国企拿地虚增土地出让金，另一方面地方城投身上的债也还不过来了，有心无力。
以前市场不好的时候，还可以通过信贷工具刺激。现在利率都降到3以下了，而且很多城市推出“二手房带押过户”，除一线城市外，省会城市、强二线城市基本购房不限购，另外很多城市为了卖房，不仅减税降费，还发放购房补贴，但即便做到这份上，买房人仍然不敢兴趣。
说实话，当下其实已经陷入僵局了——买房人的心态很淡定，任尔东南西北风，我自岿然不动，这背后其实是市场极度缺乏信心。拯救信心，自然不是一朝一夕之事，所以若想给楼市尽快找到出路，必须另辟蹊径。
不过铁锤注意到，最近半年以来，有不少城市都在尝试一种新方案：政府回购房产。
12月2日，安徽省滁州市下辖的来安县发布《进一步促进来安县房地产业良性循环和健康发展若干措施的通知》，其中第15条明确提到：协调国有平台公司收购盘活库存助企纾困。为避免房地产开发企业竞相压价抛售，导致房地产市场秩序紊乱，冲击老百姓对房地产市场预期和信心，引发集体断供潮和群访事件，带来不稳定的社会影响。
必须说明的是，来安县不是第一个这么做的。据不完全统计，截止到目前，全国有新疆阿勒泰地区、江苏苏州、山东济南、浙江湖州、河北邯郸磁县等地推出“回购新房”措施。另外全国有超过30多个城市提及房票安置办法，这其实也变相属于政府直接收购房源。
其中苏州最吸睛：网传的消息显示，苏州拟一次性回购1万套商品房，涉及的资金达百亿以上。
上述这些城市，除苏州以外，都发文件落地了。苏州没发文件，从9月有传闻以来，也没有任何部门站出来说话。但有一个现象很反常：9月份，苏州新房网签面积超过百万方，环比翻了一倍多。这到底是怎么回事？我们不妨脑洞大开想象一下。
接下来铁锤将抛砖引玉说说这个办法的意义和可行性，纯属个人看法：
第一，在这个关键节骨眼，政府出资回购开发商手中的商品房，意义重大。有三个显而易见的好处：1、助企纾困，在开发商最需要的时候，雪中送炭，解决开发商的资金难题；
2、补进人才住房：将商品房转化成打折优惠人才房，出售给符合条件的人。其实也没啥好隐晦的，一部分会被体制内的人内部消化，比如国企央企员工低价买走；
3、另一部分，补进保障租赁住房，既迎合了国家“租购并举”的方针，又是践行多主体供给的有益尝试，理论上有助于中低收入人群解决住房难题。
第二，当然操作的方式肯定不仅限于这3种。比如还可以，地方仅出资三成，就可以购买商品房，但销售仍然是房企在做，卖一套房退一份钱，这等于是地方给了开发商一笔无息的贷款。
第三，从前两条来看，政府回购商品房，很容易给人一种“双赢”的感觉。但铁锤想说的是，这事没那么简单。一方面，这个政策的落地难度很大，政府收购必须公示招标，有正式文件。
另一方面，涉及的资金非常重大，如何筹措也是问题——需要强大的财政支撑，说白了这是土豪的专属。
以苏州为例，1万套商品房，按平均面积平，单价2万元/平计算，总支出亿，这可不是一笔小数目，即便是苏州这种经济发达的城市，也不可能随便就出台这样的政策。事实上，这中间还涉及到合理定价、公平选房等诸多问题。
此外，还需要考虑收购方式、资金支付、网签、再交易、会不会干扰商品房市场等后续问题。
事实上，我们回看多地政策，也不难发现，截止到目前，这个政策还没有哪个城市真正落地执行——各地发布的文件中，措辞都很讲究：“鼓励”、“拟”等，其实更多代表着该政策目前还只是尝试探索阶段。
在专业人士看来，政府回购商品房由于限制太多，未来很难成为市场主流。相较之下，政府减少保障房建设，以房票等形式货币化安置，收购市场部分房源作为安置房、人才房，这种做法更有可取之处。
但不管做什么，其实都很难有前些年的效果，更别幻想立竿见影。原因铁锤已经说过好多次了，现在市场却的是信心和信任，这是房地产复苏、经济循环里最重要的基本面，信心的破坏，只需要一瞬间，可重建，却需要很多年。
日本的前车之鉴就是最好的例子——出生于日本平成时期的年轻人，亲眼目睹父辈们为了一套房子苦苦挣扎，负债累累。长成后的他们，宁愿成为废宅，也不想再当房奴。我们今天的年轻人，所面临的压力比日本的年轻人更大，处境更恶劣，可想而知，信心崩塌得有多严重。
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